Q2016售屋要繳什麼稅，會影響到你嗎？
ANS：房地合一稅+土地增值稅
房地合一稅：一般扣不到，很寬鬆，看下面就知道<以下免扣：4000萬以下，
換屋可退、持有太久幾乎不必繳>
土地增值稅：就看你要不要用一生一次可減免囉！
D短評：只能說官員們真閒，稅改的那麼複雜<又扣增值、又扣房地合一>結果還是扣不到，尤其是毛部長：2000萬可以調成4000萬免稅，噯呀！果然是高級人啊，是不是你家或你的朋友們的房子普遍都是3999萬的阿，扣不到就是扣不到！！假版的~~實價課稅~~~
【讀者投書】孫一信：房地合一稅的三大嚴重問題
2015/03/13
關鍵字:
房地合一稅的改革，是要誠實面對台灣長期稅制不公，資本利得稅負過低，受薪階級承擔超過7成的國家稅收比例，且炒房成本低廉。
財政部所提規劃，筆者認為有三個比較嚴重問題，包括： 1. 日出條款；2. 長期持有稅率遞減；3. 4000萬以下免稅。
為了讓讀者可以順利試算，我先用自己（其實在太太名下）的例子來做解析。我家是位在新店中央新村的電梯華廈，坪數約40坪（地坪23.55平方公尺），2004年11月購置，當年購置每坪24萬（總價960萬），目前依實價都錄查詢網站均價約為50萬（預估總價為2000萬）。
依據財政部的稅率17%來計算，到底怎麼算房地合一所得稅。首先，必須假設房地合一稅沒有其他優惠條件、免稅條件、沒有長期持有稅率遞減來試算（如下方）。算出來，我的實質稅率約為14.7%。
獲利為20,000,000-9,600,000=10,400,000（A）
稅基扣除（199,000-67,600）*23.55=3,094,470（B）（公告現值增值部分，註1）
稅基為A-B=7,305,530（C）
稅額為C*17%=1,241,940元（D）
土地增值稅為286,204（E）（直接上國稅局網站試算結果，註2）
房地合一交易總稅額D+E=1,528,144（F）
實質稅率約為F/A=14.7%
稅基扣除（199,000-67,600）*23.55=3,094,470（B）（公告現值增值部分，註1）
稅基為A-B=7,305,530（C）
稅額為C*17%=1,241,940元（D）
土地增值稅為286,204（E）（直接上國稅局網站試算結果，註2）
房地合一交易總稅額D+E=1,528,144（F）
實質稅率約為F/A=14.7%
【註1】23.55平方公尺，104年與103年公告現值差價（地政司網站可查閱全國各地的土地公告現值）
104年1月公告現值：199,000（元／平方公尺）
93年1月公告現值：67,600（元／平方公尺）
104年1月公告現值：199,000（元／平方公尺）
93年1月公告現值：67,600（元／平方公尺）
【註2】土地增值稅為286,204（E）（財政部稅務入口網站可以試算你要繳交的土地增值稅）
● 有關日出條款和長期持有減稅的荒謬
財政部用信賴保護原則的觀點規劃了日出條款，除2016開辦後兩年內出售的所得課徵30%以外，其他均為2016年1月取得的房子，將來出售才適用房地稅新制。獲利並沒有實現，何來信賴保護原則，這和軍公教在面對18%爭議時喊出相同的口號，這些都只是既得利益的反動說辭，根本站不住腳，甚至違反憲法平等原則。
另從稅收層面來看，房價走過15年的多頭行情，北部縣市房價漲幅超過1倍，面對高房價民怨，政府採取興辦社會住宅、緊縮特定地區房貸，住宅社運團體更在去年無殼蝸牛25周年紀念時發起巢運。15年來，這些屋主做了甚麼？他們只是住在裡面（這部分享受了居住實益）；或者他們將房屋租給他人收取租金；抑或他們空著房屋等待漲價後出售，房價的高低起伏，充滿其他社會和政治因素。因此漲價獲利的部分理所當然應該要繳稅，才能符合漲價歸公的憲政精神。
根據信義房價指數，新北市13年來漲幅為216%，台北市為211%，漲幅最少的高雄也有150.9%（以10年計分別為新北市142.9%；台北市142%；高雄市137.5%）。 如果依財政部的日出條款，這些漲價部分完全課不到稅，今年會是房市反轉的一年，而且可能反轉15年，這樣一來政府幾乎完全課不到稅，白忙一場。
有人也提出如果成本舉證的問題，那應該交給估價師專業舉證；如果擔心持有期限久遠稅額太高，那就應該全國統一設定一個成本計算年度來解決問題。
財政部的日出條款絕對不可行。
長期持有一年可以減徵4%，是一樣的道理，持有20年減徵80%，稅率只剩3.4%。
用我家案例來計算，在105年時持有滿11年，第3年起稅率為17%，滿3年起逐年遞減4%，因此稅率改為17%*（1-4%*9年）=10.88%，實質稅率僅10.04%。
稅基為A-B=7,305,530（C）
稅額為C*10.88%=794,842元（D）
土地增值稅為286,204（E）（註2）
房地合一交易總稅額D+E=1,081,046（F）
實質稅率約為F/A=10.4%
稅額為C*10.88%=794,842元（D）
土地增值稅為286,204（E）（註2）
房地合一交易總稅額D+E=1,081,046（F）
實質稅率約為F/A=10.4%
長期持有完全沒有減稅的道理，倒是為了抑制炒作，可以針對短期買賣可以更高的稅率，簡單說，基本稅率應該是地板，而不是天花板。
● 有關4000萬免稅額不符課稅原理
財政部在行政院院會討論時，原本規劃的2000萬免稅額，被毛院長要求提高到4000萬。用房地總價來規範免稅額有個問題，那就是低價的房地的獲利率，未必比高價房屋來得低，如果真要訂免稅額，應該訂扣除購置成本後獲利部分的一定金額才對，例如可扣除獲利部分50萬。
財政部認為一般人住的房價為2000萬，行政院認為一般人住的房價是4000萬嗎？依照財政部的估計，達到4000萬免稅額課稅標準的戶數只有1%，所以他們心裡想的只是希望讓這次房地合一稅的改革減少社會反彈，盡速通過，博取改革美名。
所得稅法有個基本原則，那就是有所得就應課稅，稅基應該穩固，避免各種優惠條件，稅率可以調整，這才是稅改的王道。
如果你是出售的房屋是自住，根本不用擔心，因為自住戶將會有重購退稅，或一生一次的優惠稅率的設計。如果你是自住不出售，那根本沒有不會產生任何稅負。
● 結論
如果依據財政部的規畫，不管如何我是完全不用繳房地合一所得稅，因為我不是2016年以後才購買；另外我的房價也沒有超過4000萬；就算取消免稅額，由於長期持有的關係，我的稅率仍然低的可憐，對政府來講，這不是賺到疲勞，什麼才是？
歷史上，台灣恐怕沒有類似的社會條件，可以大刀闊斧改革房地合一稅，一來實價登錄已經上路，二來社會上普遍對建商和炒房者獲取暴利相當反感，加上最近憲改的社會聲浪再起，應該也可以一併改革唯一在憲法中明定的法律，那就是土地增值稅法。
財政部舉辦幾次座談中，主要反對者均為建商代表，他們提出信賴保護原則等似是而非的理由，也號稱賣1000萬會被課400萬云云等恐嚇民眾的不正確說法。 如果台灣民眾真的需要自住，建商何須擔心？他們真正擔心的只是原本的暴利變成合理利潤而已。
甘迺迪說「不要問國家能為你做甚麼，要問你能為國家做甚麼？」我們不需要那麼偉大，我們來問「不要問房地合一你要繳多少稅，要問比你有錢的人（建商財團和炒房致富者）逃掉了多少稅？」
（作者為陳節如國會辦公室主任，OURS理事）
