房地合一衝擊大整理　2張簡圖點出好壞

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 政策 房地合一 房地稅 稅負 建商 房仲 投資客

好房網News編輯中心／整理報導

房地合一稅被批重提輕放，尤其不溯及既往，只要房地稅實施日前買進、持有的不動產，都不受新稅影響，號稱全國約99.96％、超過973萬房屋、均不受影響，真的如此嗎？好房網News特別整理了兩張表格，涵蓋想買屋的民眾、2年以上的有屋族，或是未滿2年的投資人以及建商、房仲，把大家整理出這兩年可能出現的問題與優劣點。

像是對於想買屋的民眾來說，今年恐怕得面對搶屋潮，因為依照新的規定，房地稅實施日前買進、持有的不動產，都不受新稅影響，仍依現制課稅，如果2016年才買，就得有6年的限制與4千萬以下才免稅的規定；至於持有2年以上的人不論是自住、囤房、豪宅，這兩年都將不受新制的問題。

至於一些想買房當做投資工具的民眾，就想考慮今明兩年稅的問題，若是依照新制來看，明顯的稅負降低；對於建商而言，應該可以一掃2016年總統大選的負面衝擊，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，今日所公布的版本較昨日傳出的版本變動不大，其中，針對房產交易獲利部分，確定採單一稅率17%，長期持有更有減徵優惠，此舉除明確簡化房產課稅計算方式，有助於民眾了解與政策推廣外，更可以消弭個人與公司戶投資的差異，防杜人頭公司避稅漏洞，甚至假外資炒作，相當值得肯定。

房屋稅上百萬 重稅時代來臨~豪宅稅

房屋稅上百萬 重稅時代來臨

2015年01月13日 04:10

記者蔡惠芳／台北報導

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加重課徵豪宅稅(前/後)房屋稅比較

北市部分豪宅未來每年的持有成本將高達1,000萬元，想在天龍國養房，恐怕很難養得活，甚至淪為「負資產」族群。圖／蔡惠芳台北市近期交屋的豪宅 房屋稅試算、台北市超級豪宅 房屋稅試算

不動產重稅時代正式來臨！台北市「獨有」的豪宅稅加重稅率、加上房屋標準單價大舉調升1.6倍，為去（2014）年7月1日之後交屋的新屋投下超級震撼彈！1戶每年上繳房屋稅動輒百萬起跳，契稅甚至出現高達420萬元天價案例，徹底顛覆台灣人過往對房屋稅賦的概念；而暴漲的契稅、房屋稅，也讓豪宅買家怨聲載道，並衍生交屋糾紛潮。

會計師精算後更示警指出，台北市部分豪宅將來每年的持有成本，恐怕高達1,000萬元；購屋者除非口袋夠深，否則未來不但可能會養不起房，甚至淪為「負資產」族群。

中華民國地政士公會全聯會名譽理事長、消基會委員王進祥表示，台北市已正式進入重稅時代，以往不動產有效稅率大約只有千分之1～3的輕稅時代將不復見。

資誠會計師事務所稅務策略長吳德豐表示，台北市自2014年7月1日正式實施房屋稅修正條文，領取使用執照並完工交屋的房屋標準單價全面調高1.6倍甚至更高；加上符合豪宅標準者的「懲罰性稅率」，讓即使只差1天交屋、自此房屋稅就激增數倍。

他舉例指出，早期台北著名豪宅、仁愛路宏盛帝寶1戶房屋稅約8～10萬元，2011年調高路段率後，大幅跳升至20～30萬元；但去年7月1日以後交屋的台北新屋，同路段豪宅至少要繳50～100萬元的房屋稅，可見稅賦之重。

某豪宅契稅420萬、年繳房稅250萬

以華固建設「松疆」為例，日前陸續交屋，不少客戶看到契稅單都嚇一大跳，因為每戶動輒數百萬，估計明年每年的房屋稅也突破百萬大關；另外興富發建設的「松江一號院」，有客戶的契稅竟然高達420萬元，推估一年房屋稅恐上看250萬元；而興富發的另一豪宅案「台北一號院」最近正辦理交屋，單戶契稅約170萬，而據推每年房屋稅也高達百萬元。

這一波2014年7月1日之後首次登記的「新豪宅」淪為「重災區」，災情極為慘重；不動產開發公會預期，由於房屋標準單價提高，接下來要交屋的新案，房屋稅也一定加重，不論要增加3,000或5,000元，對許多中產階級來說都是不小的負擔，公會擔心未來第二波受災戶，打擊面會擴大，政府應正視其效應。

建商私下透露，確實很多豪宅客感受到北市「天龍國」式的房屋稅賦，讓他們相當「有感」，交屋時繳契稅已經歷一場震撼教育；接下來5月份又要繳交房屋稅，不是紛紛向會計師求救，就是要求向建商退戶還款，或拜託代銷和房仲轉手，甚至只能挫咧等。

會計師透露，台北市高稅、重稅時代來臨，除了房屋稅加重外，還有房貸已無寬限期、未來可能升息，契稅、地價稅也加重，就像五箭穿心，沒死也會內傷，有多少人養得起房？

房價評定現值

比造價還高

以這張契稅達420萬元的豪宅來說，總價約2.16億元，依契稅稅率反推其房屋評定現值要7千多萬元，換算每1坪房屋單價竟高達38萬元，比一般豪宅的造價每坪約25萬元還貴上5成，相當不合理；而依其路段率加豪宅稅稅率推算，接下來接到的房屋稅稅單，應在250萬元以上。

會計師分析，未來「養房族」恐怕會淪「負資產新貧族」，因為除了房屋稅暴增之外，這位豪宅主人每年負擔地價稅估計大概50～80萬，加上管理費每年約32萬元，本金加利息償還金額約700萬元，還有傭人費用48萬元，林林總總1年至少要準備1,000萬元支出；除非每年房價增值千萬元以上，否則勢必倒貼，淪為「負資產」族群。而對擁有4戶以上適用囤房稅的多屋族來說，想在「天龍國」養房，恐怕很難養得活。

高稅震撼教育

豪宅交屋糾紛多

這兩年政府藉居住正義之名，大幅調高房屋評定現值、路段率、豪宅認定等，如今高房屋稅「惡夢成真」！最近台北市交屋的總價8千萬以上豪宅，買家已受到震撼教育，也衍生許多交屋糾紛，並真正感受到持有房屋的高昂代價。

從去年7月以來，新完工交屋的大戶豪宅案，包括「華固松疆」、「松江一號院」、「台北一號院」到「國泰天母」，建商不諱言，上述種種原因，交屋過程非常辛苦，入帳時程也比預期延宕。華固建設總經理洪嘉昇透露，確實很多客戶看到契稅稅單時都嚇一大跳；但買豪宅的人，真的有原罪嗎？

地政士和稅務專家坦言，不少豪宅客戶拖拖拉拉、不想交屋，甚至要求建商延後交屋，造成有些糾紛；已有客戶委託代銷和仲介轉賣，尋求解套之道。

每年房屋稅動輒百萬起跳的重稅時代儼然來臨。信義房屋不動產企研室蘇啟榮分析，未來陸續完工的超豪宅包括冠德「興雅BCF」、元利「信義聯勤」、大陸「B7」案、威京集團「陶朱隱園」、富創建設「Ｄ3」等，都將躋身百萬房屋稅俱樂部！擁有豪宅將不再只是身份地位的表徵，更可能是荷包大縮水的痛苦開始。

美就業數據強勁 金價跌近3% 布油價跌4%

美就業數據強勁 金價跌近3% 布油價跌4%

【大紀元2015年03月07日訊】美國非農就業數據強於預期，美元指數升至11年半高位，美國失業率降至六年半低位，提振美聯儲升息預期。3月6日，金價大跌近3%，至三個月低位。布蘭特油價本週下挫4%，跌幅為1月來最大。

美國勞工部6日公佈，美國就業在2月加速成長，失業率降至逾六年半低點5.5%。這可能鼓舞美聯儲考慮在6月升息。
而且，2月非農就業崗位增加29.5萬個，遠高於1月時的23.9萬個。
路透社報導，格林威治時間19：38，現貨金大跌2.6%，報每盎司1,167.40美元，將創2013年10月來最大單日跌幅。金價勢將連跌第五日，本週跌幅將為一個月中最大。
美國4月期金收跌31.90美元，或2.7%，結算價報每盎司1,164.30美元。
Standard Life Investments的全球主題策略師Frances Hudson說：「市場可能在對一個數據過度解讀。」
「我們仍預計美元不斷走強，將繼續打壓金價，」德意志銀行在報告中說。
國際油價本週跌幅為1月來最大
布蘭特原油收跌0.75美元，或1.2%，報每桶59.73美元。本週下挫4%，為截至1月9日止當周來最大周度跌幅。
美國原油收跌1.15美元，或2.3%，報每桶49.61美元。本週小幅下跌，連跌第三週。
BAKER HUGHES公佈，本週美國原油鑽機數量減少64個，至922個，這是2011年4月以來的最低數量。
油價稍早上漲，布蘭特原油升至每桶61美元以上，美國原油在51美元以上，對伊拉克東北部的暴力衝突作反應。利比亞也關閉了國內11個油田，因安全形勢不斷惡化。

責任編輯：華子明

黃金和美元一反常態雙雙走高

黃金和美元一反常態雙雙走高
     

【大紀元2015年02月08日訊】今年截至目前金價的大幅走高使黃金成為全球表現最好的資產之一。但黃金之所以吸引投資者，原因在於投資者對風險的擔憂而不是黃金的金光閃閃。

華爾街日報報導，最近希臘大選後歐元區經濟不確定性再度升溫，市場不安情緒持續難消。在這樣的背景下，對金價構成支持的更多是黃金在動盪時期作為保值品的傳統角色，而非投資者對黃金的實物需求。

不過，這催生了一種不同尋常的交易模式。黃金和美元雙雙走高，2015年以來黃金漲6.5%，美元兌一籃子貨幣漲3.2%。這是一種非常奇怪的現象。
通常狀況下，金價（以美元計價）與美元匯率呈反向關係。當美元匯率上升，很多買家用本幣購買黃金就要花更多的錢。這通常會被金價的下跌而抵消。
但在非常時期，這種關係可能發生逆轉。報導說，當前，金價與美元匯率呈正相關關係，這種情形從去年11月就開始了。上一次二者在長時間內雙雙走高是在2009年希臘發佈消息稱本國預算赤字可能大幅上升之後。從2010年1月11日到2010年6月10日間，美元指數上漲近16%，同時金價上漲近12%。
進入21世紀以來，金價和美元指數有五年實現了同比上漲：2001年、2005年、2008年、2010年和2011年。

責任編輯：華子明

賓士好貴，還是賣得比納智捷好》這件事告訴我們：大家都想住天龍國，台北市房價怎會跌

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/life/20150307/569864/
北市都發局長，台北人都瘋了嗎??


台北市的人沒瘋
只是還沒走出他們的富麗堂皇的世界。
如果你有股票，你又投給綠色黨>你不怕經濟被兩岸議題摧毀
如果你有房子，你又投給柯文哲>你不怕房價下跌
如果你領18%，你願意認同這不公平(22K養不用工作的50K)，你支持被砍
如果你因為希望給未來子孫留一片乾淨天空，你反對以經濟為主的過度開發。>他可能影響你的股票、你的就業機會、你生活的便利。
如股你自己過得很好，你也願意支持弱勢族群的政策，用自己一點點損失(賺少一點、多接納一點與自己不同的人)，換取他們的幸福。

如果你是上面的那些人，我說你真的是品德高尚的人(這樣說有點俗氣，但卻很直白貼切)，我相信你也會是快樂的人。
>因為你應改很少想到自已損失什麼，沒有什麼，而且還常常覺得自己很富足。

如果你因為要建社會住宅很擔心房價下跌，那麼看看這兩篇讓你安心一點。

http://dorishouse.blogspot.tw/2015/03/blog-post.html

賓士好貴，還是賣得比納智捷好》這件事告訴我們：大家都想住天龍國，台北市房價怎會跌

http://dorishouse.blogspot.tw/

美河市變社會住宅，房價就會跌？專家：香港、新加坡蓋多少公屋，房價有跌嗎

土地是政府的，政府當然要做有益民眾的政策。你的土地房子沒被強制徵收，沒被財團圈地，你就該慶幸。這的情形比較像是買股票，結果買到地雷股，但這抗議也沒有用，只能說是運氣！！！

美河市變社會住宅，房價就會跌？專家：香港、新加坡蓋多少公屋，房價有跌嗎

美河市變社會住宅，房價就會跌？專家：香港、新加坡蓋多少公屋，房價有跌嗎

撰文者約翰之聲   財經異言堂 瀏覽數：200+2015-03-03

看到新聞報導因為台北市長柯文哲選前提出5萬戶社會住宅想法，特別是將位在美河市、市府分配到空屋拿出來當廉租屋，結果居然有住在美河市的一對退休公務員說因為擔心房價會跌而要告。

首先，這對夫婦擔心的是因為廉租屋租金便宜，所以會導致附近租屋市場被迫殺價，進而導致房屋跌價，最後可能讓它們房屋不值錢，可能要被追繳。

如果光看新聞，聽起來似乎很合理，但仔細分析卻令人啼笑皆非。

首先，房價如果真的跌，銀行是不是真的會追繳？

讀者應該先搞清楚一件事：銀行是想賺錢，不是想要房子，它要的是客戶的本金與利息錢，本息還款正常，並不會被追加擔保，且房子是自己的不是銀行的，不會當你辦了貸款，房子就變銀行的，也就是說現值跌了的損失，只跟你荷包有關，只要按當時簽訂的契約內容履約，銀行沒有立場可以追討什麼。

當然，有人會說一旦房價大跌，那麼房貸利率會因而調高，這樣每月月繳負擔會大增，萬一繳不出來就要被法拍，變成金融風暴。

這說法聽起來合理，但實際上也是不通。

首先，釋出社會住宅就會導致房價大跌？這點光看新加坡和香港的房價走勢就足以打臉，新加坡政府和香港政府過去幾十年來蓋了多少公屋，價格便宜且幾乎保證多數當地人可以住進去，但這兩地的房價在2014年依舊是全球前五大貴的地方。

理由很簡單，房屋的需求來自人口移入和資金追捧，特別是後者又是跟著前者跑，當一地人口不斷流入，或者到訪人數不斷上升，居住需求就會被創造，而當政府意識到要供給社會住宅時，多半已經是民怨已深，也就是嚴重供不應求，缺口擴大的問題並不會因為蓋新的社會住宅就縮小，反而會創造更大人口流入，因為原本住不起，現在住得起，人口自然就不會外流。

看看近十年台北市人口不斷增加，就知道即便台北市房價不斷上揚，高房價帶動高人口流量，所以蓋社會住宅只會讓房價更穩固上漲，道理就在這，等於這對夫妻的眼淚真的是白流了。

往最極端想，萬一真的因為供給過多發生房價崩盤，政府也會祭出一堆優惠措施，還記得2008年的三挺政策嗎？還有推出一堆優惠利率，希望拉抬買氣，沒有一個政府會看著房市崩盤而拖垮金融系統和經濟，連美國次貸危機後，短短兩年不到，美國聯準會就不斷撒錢降息，歐巴馬更是不准具備官方身分的房利美和房地美倒地，那麼深以房地產為火車頭工業的台灣政府，不論誰執政都一樣，又怎麼可能放任風暴上演呢。

更何況，台灣的房貸還沒有衍生出許多金融商品，同時台灣房屋自住率高達85%，且政府刻意保護房市下，光是房地合一稅都特別設下許多防火牆，包括持有6年、4000萬以下免稅，這種刻意維護的情況下，還能有房地產大跌發生，除了中共打過來被夷為平地的戲碼，筆者還真想不出來有任何可能性。

而且光是稅的問題，就是炒房族一大利多，根據政大徐世榮教授研究，台灣房屋稅的基準、「房屋評定現值」同樣三十年未調整，連市價一半都不到。同樣持有價值1千萬台幣、位於首都市區的房子，在台灣一年的持有成本只要4千元，在日本卻要17萬元，是在台灣的42.5倍。在台灣炒房、囤房成本有多低廉，大家心知肚明。

但這對退休公務員夫妻的眼淚，讓筆者想到的是更多社會現實面的可怕，因為我買房，所以房價不准跌，不然我就不投給你。

這樣的邏輯推演下去就變成：
因為我領18%，所以你不能改革我，不然我就不投給你！
因為我靠中國做生意，所以你不能讓中國不高興（就算犧牲台灣權益），不然就不投給你！
因為我要炒股炒房，所以你不能改革我，不然我就不投給你！

這些論述就變成柯P選前說的：在這個國家什麼是對的、什麼是錯的，其實大家都知道，可是最大的問題是對的事情沒有辦法做，而錯的事情一直在做。這些現象就是台灣不斷上演的上下交相賊的龐式騙局，你可以說他是一種共犯結構，或者用政治買票來形容，但最後的結果就是世代不正義。

網路上有人把房地產比喻成鴉片，確實，當初鴉片也是一門大生意，因為它也需要靠經營和投資，同時按照目前就業眼光，也需要有一群專業的人員，還會養活很多人，並且創造出龐大上下游供應鏈，例如運輸鴉片的水手、煙館、吸鴉片用的器具等產業，對比房地產在今日華人經濟中的地位，它就是一個清朝的經濟火車頭。

所以質疑鴉片不好的人，都是被當作眼紅，會被當成是看不得別人好，但當一個國家靠這種危害後代卻只養活一小群特殊利益份子時，最終結果就是死在八國聯軍的船堅炮利之下。

房地產的價值不是在於本質的改善，而是在於周邊條件提升，這跟股票不同，台積電因為製程研發和良率改善，所以業績大好，股價上揚，他需要的是不斷的創新和擴展市場，這中間存在經營者經營錯誤的風險。

但一棟大樓時間越久，折舊越高，本質是越來越差，除非它的周邊交通和人口不斷改良增加，這是社會所創造的，根本不是這房屋所有人努力而來，這也是當初孫中山講究漲價歸公的根本精神。但如果擁有土地和房產的人，甚麼都沒做，也不願冒險，卻擁有比工作更多的收入，那還有誰願意去當「輪班星人」與「夜鷹部隊」呢？

更可怕的是，台灣慢慢變成用房價在做階級區隔，買得起台北市精華區叫做天龍國人，買不起的就變成魯蛇，一旦幸運擠入天龍國的，就會深怕自己失去象徵這身分的表徵：高房價，卻忘了自己也曾是那房價階梯中苦苦上爬的一群，判別人只能分價格不能分價值，這是你我要的台灣嗎？

資料來源：商業週刊

賓士好貴，還是賣得比納智捷好》這件事告訴我們：大家都想住天龍國，台北市房價怎會跌

賓士好貴，還是賣得比納智捷好》這件事告訴我們：大家都想住天龍國，台北市房價怎會跌

撰文者紅色子房

讀者提問：

子房老師，我是很想在台北市買房的一般上班族。近期政府房地合一稅制總算底定，輕稅率結果讓我很生氣，柯P提出的第二房不准貸款的構想，也被財金官員批評不可行。到底台北市房價怎樣才會跌？怎樣我才有機會在台北一圓買屋夢呢？

子房觀點：

首先，我要提出一個異議：用稅制來壓抑產品價格，是可行的嗎？

我想用汽車銷量做個例證。根據報導，賓士車2014年在台灣的銷量是1.93萬輛，比國產品牌納智捷汽車在台灣銷售量1.65萬還高，隨著賓士車連續六年銷量創新高，今年賓士更喊出年銷量2萬輛的目標。

其實政府用進口關稅政策壓抑進口車，扶持國產車的政策已有悠久歷史，就算台灣加入WTO超過十年，汽車關稅從30%降至17.5%，進口車的價格仍偏高；可是，年銷量竟也越來越好。

因為只要民眾有錢就想買賓士車，這樣的強烈需求，即使車價比別的國家貴1.5倍以上，還是想要買。就像只要民眾有錢就想在台北市買房子，這樣的強烈需求，即使加稅還是會擋不住。

加稅政策不會讓需求旺盛的房地產價格下跌，只會讓交易量減少，從香港打房失敗的經驗就可以知道。香港打房有額外印花稅（SSD），第二間房雙倍印花稅（Double SD），以及由買家負擔的印花稅（BSD），三稅齊下，被稱為「 3D立體辣招 」，全方位大打壓房市。實施數年以來的結果，交易量幾乎窒息，但是房價並無明顯下跌，中古屋房價更是背道而馳上漲，主要原因是住房供給嚴重無法滿足需求。

就像加關稅不會讓需求旺盛的賓士車價格下跌，只會讓想買賓士車的人暫時卻步，考慮國產車的頂級款。但如果國產車不爭氣，一旦進口車引進較低價級距車種，消費者又一窩蜂轉向進口車。

而且房地合一稅，主要目的是抑制短期炒房行為，其主旨是解決社會公平的問題。但「社會公平」並不等於「房價下跌」，許多房地產社運團體都搞不清楚這件事。

房價下跌有兩種模式，一種是「破壞性的下跌」。比如假設貸款利率快速調高到5%以上，許多人繳不出房貸，就會被迫斷頭法拍，同時引發許多相關產業破產、員工失業，房價肯定爆跌。若訴求另一種「健康性的下跌」，就得回到最基本的「供給與需求」經濟學。而解決供給需求的人才，並不是管財稅政策的官員，而應該是管都市計畫的官員。

以車價為例，想讓賓士車車價下跌，如果政府採購大量賓士車便宜出租給民眾，大家覺得開賓士車沒什麼了不起，購車需求減少，市場供給增加，也許車商就會考慮調降車價。

所以，柯P選擇先搞定5萬戶社會住宅，我認為是對的政策。

想想看，如果納智捷汽車做到賓士等級與品牌形象，但仍然保有國產車價格，大家就會以國產車滿足需求，不再追求擁有進口車的夢想。

所以，如果新北市、桃園市更積極引進高薪工作就業機會，同時提升居住生活品質，讓大家不用一心嚮往「天龍國」，就可以降低對台北市的居住需求。

用最簡單經濟學供需原理，就可以解釋房價下跌的議題。這觀念套句柯P的話：「明明很簡單的東西為什麼搞得這麼複雜？」只是這道理知易行難，能不能真正做到與實現，就要看執政者的魄力了。

資料來源：商業週刊