美河市變社會住宅，房價就會跌？專家：香港、新加坡蓋多少公屋，房價有跌嗎

美河市變社會住宅，房價就會跌？專家：香港、新加坡蓋多少公屋，房價有跌嗎

撰文者約翰之聲   財經異言堂 瀏覽數：200+2015-03-03

看到新聞報導因為台北市長柯文哲選前提出5萬戶社會住宅想法，特別是將位在美河市、市府分配到空屋拿出來當廉租屋，結果居然有住在美河市的一對退休公務員說因為擔心房價會跌而要告。

首先，這對夫婦擔心的是因為廉租屋租金便宜，所以會導致附近租屋市場被迫殺價，進而導致房屋跌價，最後可能讓它們房屋不值錢，可能要被追繳。

如果光看新聞，聽起來似乎很合理，但仔細分析卻令人啼笑皆非。

首先，房價如果真的跌，銀行是不是真的會追繳？

讀者應該先搞清楚一件事：銀行是想賺錢，不是想要房子，它要的是客戶的本金與利息錢，本息還款正常，並不會被追加擔保，且房子是自己的不是銀行的，不會當你辦了貸款，房子就變銀行的，也就是說現值跌了的損失，只跟你荷包有關，只要按當時簽訂的契約內容履約，銀行沒有立場可以追討什麼。

當然，有人會說一旦房價大跌，那麼房貸利率會因而調高，這樣每月月繳負擔會大增，萬一繳不出來就要被法拍，變成金融風暴。

這說法聽起來合理，但實際上也是不通。

首先，釋出社會住宅就會導致房價大跌？這點光看新加坡和香港的房價走勢就足以打臉，新加坡政府和香港政府過去幾十年來蓋了多少公屋，價格便宜且幾乎保證多數當地人可以住進去，但這兩地的房價在2014年依舊是全球前五大貴的地方。

理由很簡單，房屋的需求來自人口移入和資金追捧，特別是後者又是跟著前者跑，當一地人口不斷流入，或者到訪人數不斷上升，居住需求就會被創造，而當政府意識到要供給社會住宅時，多半已經是民怨已深，也就是嚴重供不應求，缺口擴大的問題並不會因為蓋新的社會住宅就縮小，反而會創造更大人口流入，因為原本住不起，現在住得起，人口自然就不會外流。

看看近十年台北市人口不斷增加，就知道即便台北市房價不斷上揚，高房價帶動高人口流量，所以蓋社會住宅只會讓房價更穩固上漲，道理就在這，等於這對夫妻的眼淚真的是白流了。

往最極端想，萬一真的因為供給過多發生房價崩盤，政府也會祭出一堆優惠措施，還記得2008年的三挺政策嗎？還有推出一堆優惠利率，希望拉抬買氣，沒有一個政府會看著房市崩盤而拖垮金融系統和經濟，連美國次貸危機後，短短兩年不到，美國聯準會就不斷撒錢降息，歐巴馬更是不准具備官方身分的房利美和房地美倒地，那麼深以房地產為火車頭工業的台灣政府，不論誰執政都一樣，又怎麼可能放任風暴上演呢。

更何況，台灣的房貸還沒有衍生出許多金融商品，同時台灣房屋自住率高達85%，且政府刻意保護房市下，光是房地合一稅都特別設下許多防火牆，包括持有6年、4000萬以下免稅，這種刻意維護的情況下，還能有房地產大跌發生，除了中共打過來被夷為平地的戲碼，筆者還真想不出來有任何可能性。

而且光是稅的問題，就是炒房族一大利多，根據政大徐世榮教授研究，台灣房屋稅的基準、「房屋評定現值」同樣三十年未調整，連市價一半都不到。同樣持有價值1千萬台幣、位於首都市區的房子，在台灣一年的持有成本只要4千元，在日本卻要17萬元，是在台灣的42.5倍。在台灣炒房、囤房成本有多低廉，大家心知肚明。

但這對退休公務員夫妻的眼淚，讓筆者想到的是更多社會現實面的可怕，因為我買房，所以房價不准跌，不然我就不投給你。

這樣的邏輯推演下去就變成：
因為我領18%，所以你不能改革我，不然我就不投給你！
因為我靠中國做生意，所以你不能讓中國不高興（就算犧牲台灣權益），不然就不投給你！
因為我要炒股炒房，所以你不能改革我，不然我就不投給你！

這些論述就變成柯P選前說的：在這個國家什麼是對的、什麼是錯的，其實大家都知道，可是最大的問題是對的事情沒有辦法做，而錯的事情一直在做。這些現象就是台灣不斷上演的上下交相賊的龐式騙局，你可以說他是一種共犯結構，或者用政治買票來形容，但最後的結果就是世代不正義。

網路上有人把房地產比喻成鴉片，確實，當初鴉片也是一門大生意，因為它也需要靠經營和投資，同時按照目前就業眼光，也需要有一群專業的人員，還會養活很多人，並且創造出龐大上下游供應鏈，例如運輸鴉片的水手、煙館、吸鴉片用的器具等產業，對比房地產在今日華人經濟中的地位，它就是一個清朝的經濟火車頭。

所以質疑鴉片不好的人，都是被當作眼紅，會被當成是看不得別人好，但當一個國家靠這種危害後代卻只養活一小群特殊利益份子時，最終結果就是死在八國聯軍的船堅炮利之下。

房地產的價值不是在於本質的改善，而是在於周邊條件提升，這跟股票不同，台積電因為製程研發和良率改善，所以業績大好，股價上揚，他需要的是不斷的創新和擴展市場，這中間存在經營者經營錯誤的風險。

但一棟大樓時間越久，折舊越高，本質是越來越差，除非它的周邊交通和人口不斷改良增加，這是社會所創造的，根本不是這房屋所有人努力而來，這也是當初孫中山講究漲價歸公的根本精神。但如果擁有土地和房產的人，甚麼都沒做，也不願冒險，卻擁有比工作更多的收入，那還有誰願意去當「輪班星人」與「夜鷹部隊」呢？

更可怕的是，台灣慢慢變成用房價在做階級區隔，買得起台北市精華區叫做天龍國人，買不起的就變成魯蛇，一旦幸運擠入天龍國的，就會深怕自己失去象徵這身分的表徵：高房價，卻忘了自己也曾是那房價階梯中苦苦上爬的一群，判別人只能分價格不能分價值，這是你我要的台灣嗎？

資料來源：商業週刊